測量の費用は具体的にどうやって見積もっているかお話しします。
有限会社ウィン測量設計測量費は専門的な作業のボリュームと・実労働時間によって計算しております。業務の内容によりけりですが、1時間あたり5,000~10,000円程度の料金設定で30分単位で算出しております。
①【資料調査】官公署にて図面や所有者情報等を調べる業務。
1時間当たり6,300円
②【測量業務】現地の境界など測量調査します。通常は二人での作業がほとんどですが、広大な土地などを測るときには場合によっては3人の技術者が必要になることもあります。
1時間当たり10,500円~
③【書類作成】登記申請書類や測量図作成。
1時間当たり5,250円
④【道路確定申請など官公署手続き】官公署との各種申請・打ち合わせ・現地立会い。
1時間当たり10,500円
⑤【民地境界立会い業務】当該地に隣接する土地の所有者様との日程調整・現場立会い・各種押印書類の取付。
1時間当たり10,500円
⑥【登記申請】登記の申請や完了書類の受領。
1時間当たり5,250円
測量の種類にもよりますが、上記1~6と併せて下記の費用が算出されます。
・諸経費…概ね1~6の合計金額に対し、20~30%の経費がかかります。(例、資料調査費、測量機材維持費、ガソリン代など)
・立替金…登記申請や成果品を納めるときに必要となる収入印紙代や登記印紙代です。「土地改良区等に押印を求める際は、規定された手数料を支払う必要もございます」
以上の項目に積算お見積をします。場合によっては見積った作業量より実際の作業量が多くなることもありますが、ほとんどの場合は見積もりを大幅に超えるような金額を請求することはございません。
有限会社ウィン測量設計へのお問い合わせでもっとも多い問い合わせになります。
お客様にとって費用関しての話は大事なことです。ただ、正式な費用を算出するのは「いくらかかるの」という話だけでは難しいです。下記におおよその項目を記載しますので今後のご参考にしていただけると幸いです。測量にはおおまかには２種類あります。
①境界確定測量測量実作業をする他に、隣接する土地所有者様に現地におこしいただき、依頼者様と隣接土地所有者様双方の合意を確認します。道路が官公署の管理のものである場合であれば、その担当部署との境界確認も行います。
境界確定測量を必要とされる例として、土地売買の為の実測や境界石の復元も場合などがあります。
②二つ目は現況測量上記のように隣接する土地所有者様との境界線確認は行わず、現地測量のみを行い現状の状態を把握する為に行われるものです。
現況測量を必要とされる例として、大体の面積を知りたい場合や測量費用を抑えたい場合などがあります。
境界確定測量と現況測量で費用も処理する期間についても異なりますので、測量をする必要性を、聞かせてください。
土地の境界は目に見えるものではありません、境界線上の直線の上や曲がり点に境界標識を設置して土地の範囲をわかりやすくするものです。
その設置された境界標が正しい位置にあるかどうかを判断するためには、その標識傾いていないか、図面の寸法や公図の形と合致しているか等、調査する必要があります。また、地方によって境界標設置のルールの違いがあることも少なくないので、地元の土地家屋調査士さんに調べてもらうことが良いでしょう。
境界を明示する標識の例を記載するのでご参考にしてください。
①コンクリート境界石
縦９センチ×横９センチ×高さ６０センチの境界標です。種類も斜め矢印、真っ直ぐ矢印、十字型などいろいろありますがそれだけではなく、長さ・太さなども色々あります。現場の状況に応じて設置します。
②埋め込み式金属プレート
地面が土では無く、アスファルトやコンクリートなどのときに使用します。下部にボルトが付いているので、そうそう取れることはありません。斜め矢印、真っ直ぐ矢印、十字型など色々なものがあります。
③1貼り付け式金属プレート
穴を開けたりできない現場も多々あります、そんな時は構造物上に設置するしかありません。斜め矢印、真っ直ぐ矢印、十字型など色々なものがあります。
④金属鋲
現場のアスファルトのスペースに設置する場合、狭いスペースしか使えない場合に使用します。測量の基準の為に用いることも多々あります。
⑤境界木
畑の境などに使用されることが多いです。この木から
～ｍ、～尺を境界とするなどのルールがみられることがあります。
大抵の場合は『境界』と『筆界』は同じなことが多いです。
現地にて、境界線の現地確認を行い、境界線について異議が無いことを確認した後に書面を作成いたします。
その書面に測量図を綴じ込み、関係地権者の押印と測量実施者の職印を押印します。この印鑑の種類については認印か実印（印鑑証明書付き）どちらを押すべきなのかというご質問も多いのですが。どちらでも良いとされています。
お隣との境界を表す図面は法務局備え付けの地積測量図か境（筆）界確認書、道路と接する境界点については道路境界確定図などが挙げられます。
工事を始めてから気づいたのでは遅い場合もあるからです。特に住宅地域以外の農地、山林地域は土砂の流れと供に境界標も動いてしまうことがありますので注意しましょう。
公法上の線（筆界）は土地の地番の境目のことで、二丁目３番と４番の境目はどこかということです。この公法上の線は法務局や裁判所などの国の機関が決めることなので、お互いの合意で勝手に決められるものではありません。私法上の線（所有権界）は土地の所有権の範囲を問題とするもので当事者間の合意で決めることができます。
基本的に、公法上の線と私法上の線は一致しているのですが、口約束で土地を交換したとか、公法上の線と私法上の線が一致しないことがあります。
このケースの場合は境界トラブルになり得るので、土地分筆登記と土地合筆登記を併用することによって、私法上の線と一致させましょう。
裁判例によると、所有者は道路を維持管理するために、合理的で必要な程度の通行制限が認められるだけとされています。
ですから、その土地の所有者の妨害が道路維持管理のための制限とも考えられない場合は、その妨害を止めるよう求めることができます。
いいえ、不動産登記法第１４条の定義により定められています。
『地図に準ずる図面』
・地図が備え付けられるまでの間、これに代えて地図に準ずる図面を備え付けることが出来る（不登法１４条４項）
・地図に準ずる図面は１筆又は２筆以上の土地ごとに土地の位置、形状、及び地番を表示するものとする（不登法１４条５項）
判例 『公図の証明力』
・公図は地形的には比較的正確なものということが出来るから境界確定にあたって重要な資料と考えられる。
・土地の現況その他境界の確定にあたって実際上重視される資料がいろいろ存在する場合に、1方の主張する境界線の形状が公図上の境界線の形状により類似するというだけで、他の資料を一切無視して直ちに一方の主張を正当とみなすことは到底妥当といい難い。（水戸地判昭和39・3・10）
→何を言いたいかというと、地図に準ずる図面は隣接土地の関係や、土地の形状が直線かどうか、土地の線（筆界線）の方向など、周辺との地形関係を示すには比較的正確なものということができますが、土地の大きさや寸法値などの詳細な現地復元力には乏しいということが言えます。ですから公図のみで境界を検証してゆくことは出来ないですが、その他測量図などと併せて検証すれば重要な調査資料に値するのです。
こういった場合は、訴訟によって争うよりも、お互いでまた立ち会って新しい境界標を埋設したほうが、精神的にも負担が少ないので、現地測量をした結果と法務局や市役所が保有する図面等と照らし合わせ検証した後に、隣接所有者と立会い、協議のうえで正しい境界点に戻すことをおすすめします。
※その他様々なケースが考えられます。お気軽にご連絡ください。
土地の境界と境界線を越えている工作物を測量し双方ともに納得した『合意書』を作成して、約束を取り交わしましょう。
また、都市計画法や建築基準法によっても定められている建築の際の距離制限があります。
建築基準法では、第一種または第２種低層住居専用地域内では、外壁後退を１～１．５ｍ離さなければならない ②防火地域または準防火地域内にある建築物で外壁が耐火構造をとっているものについては、外壁を境界線ぎりぎりに接して設けることができると示されていますが。①②の規定は民法と抵触してしまいます。
その場合、一般的に建築基準法などの規制が民法より優先するとされていますので、②については最高裁判所も建築基準法が優先するとしています。
登記できる建物には決まりがあります。。
不動産登記法において登記できる建物は以下の５つの要件を満たしていないといけません。
①外気分断性
屋根や外壁に囲まれ、外気を分断する機能をがある建物。しかし車庫のように車の入り口がないといけない建物は塞いでしまうと機能を果たせないため、入り口だけは開放されていても登記されます。
②定着性
永続的に固着されている必要があります。ですから、ただ単にブロックの上に乗せただけの物置などや、いずれ撤去する可能性があるモデルルームなどは登記できません。
③構築性
人工的に作られている建築物でないといけません。洞窟や洞穴に居住空間を施しても登記できません。
④用途性
それぞれの用途にみあった設備や空間が施されている建物でないといけません。居宅なら水回りや居住空間が必要です。
⑤取引性
不動産登記制度は『不動産取引の円滑化』を図るための法律なので取引性の無い建物は登記できないとされています。
それに対して登記面積は、うちのり線で囲まれた面積をいいます。
壁や配管スペースは厳密に言えば自分だけが独占して利用できるものではなく共有になるため、登記面積からは除外されます。
表示に関する登記とは土地・建物の所在、利用状況、面積を記録することを言います。土地家屋調査士は記録を表示する登記を代理人となり申請する役目になります。
権利に関する登記とは上記のように表示された土地・建物に対して、誰がその物件を所有し、どんな抵当権があるのかなど、人や法人の権利関係を記録することになります。権利に関する登記は司法書士が代理人となり申請をします。
皆様に代わって土地・建物の調査・測量を行い、不動産表示登記を申請する専門家という事になります。。
土地家屋調査士は土地・建物の調査・測量を行うことを業務といるのですが、よく下記のような仕事が出来るか聞かれる場合があります。
①不動産の評価額を調べてもらいたい
こちらは『不動産鑑定士』という資格を持った方の業務となります。
②建耐震診断をしてもらいたい
『建築士』の資格を持った方の業務をとなります。
③地盤調査してもらいたい
『地質調査会社』が行う業務となります。。